据阿根廷最大的媒体之一【Infobae】在11月底发布的一项报告说，有一项权威的私人调查证实，阿根廷的房地产市场正在扭转负面趋势，大多数社区的价格实现上涨，房地产业务在经济预期增长、抵押贷款放贷和“资金洗白计划”的推动下连续增长。
数据显示，布宜诺斯艾利斯市98% 的社区的房地产销售价格在2024 年有所上涨。标志着2018 年 8 月至 2023 年 9 月期间持续下降的趋势得到扭转，那一时期以美元计算的价格下降了42%。
布宜诺斯艾利斯房地产专家瓦尔沃（Gustavo Lo Valvo）解释说：“然而，要使销售价值经历更显著的增长，未来几个月抵押贷款信贷和‘资金洗白计划’将成为市场的决定因素。”
根据阿根廷知名房地产买卖和租赁网站【Zonaprop】的数据，40平米一居室公寓的平均价格为102418美元，两居室和三居室公寓的平均价格分别为122898 美元和 169057美元。
马德罗港区位居最昂贵社区之首，平均价格为每平米6026 美元，其次是巴勒莫，为每平米3209美元，以及贝尔格拉诺（中国城在这一区域内），每平米 3016 美元。
城市北部的社区在这一年中涨幅最大：努涅斯（Núñez）增长了 12.1%，Colegiales 增长了11.8%。
排名垫底的是，卢加诺别墅（Villa Lugano ）被定位为最实惠的社区，平均价格为每平米1000 美元，另外还有新庞贝城（Nueva Pompeya）的每平米1388 美元和阿维拉内达公园（ Parque Avellaneda）的每平米 1516 美元。
10 月份，首都布宜诺斯艾利斯市的房地产交易契约共登记了5987 笔交易，比去年同月增加了31.1%，虽然我们站在外眼人的角度看，交易单数实在是太少，但这是自2017 年以来的最佳月度水平。
此外，原本几乎可以忽略不计的银行抵押贷款的使用有所增长，目前占交易总量的16%，是 2023 年的五倍。
阿根廷最大的经济和金融媒体之一的【Ámbito】，在12月9日发表了一篇评论员文章《房地产市场复苏之年：未来的平衡和前景》，其中引述了三位房地产专家的看法，他们是布宜诺斯艾利斯公证学院院长豪尔赫（Jorge De Bártolo ）、房地产开发商(CEDU) 达米安（Damián Tabakman）以及阿根廷房地产商会(CIA) 主席伊万（Iván Ginevra） ，我以为比较客观。
他们一致认为2024年的阿根廷房地产市场正在发生真正的变化，它们同时认为经过多年的停滞之后，在银行抵押贷款放贷增加、资金洗白计划以及对经济复苏良好预期的推动下，房地产价格已经开始上涨。
他们也指出了一些困难，认为房地产业的恢复尚存在一些不定因素，主要是以美元计价的建筑成本飙升。2024年，建筑成本竟然上涨了42.1%，这也成为推动全新公寓价格上涨的重要因素，建筑成本上涨的主要原因来自于比索对美元官方汇率的大幅度贬值。
首先，他们认为【2024年，是银行抵押信贷回归的一年】。阿根廷房价上涨的主角就是抵押贷款。尽管它们尚未繁荣，但人们已经对它们重新恢复了关注和寄托。
阿根廷共有 23 家银行提供信贷，但由于以往数年的比索汇率存在巨大的波动性，银行没有意愿放贷以及贷款人不敢借贷的现象成为信贷市场的业内主流。因此，商业银行长期以来靠收取高额手续费活着的“老掉牙”传统竟然是阿根廷银行业的生存之道，个人自然宁愿将美金存在家里也不愿意存到银行里，更何况还会有国家突然强制结汇的风险。
阿根廷房地产商会(CIA) 主席伊万说：“2024年我们看到抵押信贷的成交有所增加，虽然尚未达到马克里政府2017/2018 年的水平”， 但是“阿根廷拥有巨大的潜力。据统计，在拉美的其他国家，信贷占 GDP 的比重一般约为 15% 或20%，而阿根廷的现在仅仅是2%。这意味着，如果我们进行调整，这个数字可以再乘以10。”
布宜诺斯艾利斯公证学院院长豪尔赫解释道：“我们看到的是一个非常明显的百分比跳跃。自2018年以来，汇率飙升导致信贷下降以后，银行每月发放的贷款不超过150笔。 但2024年10月份的数据显示，银行发放的贷款接近1000笔，之前的9月份是700笔，8月份超过400笔，7月份有200笔。” “我们希望汇率可以保持稳定，这正是我们现在所看到的。”
房地产开发商(CEDU)达米安则说： “抵押贷款对于二手车的买卖产生了直接影响。在风险投资方面，政府刚刚宣布实施可进行分期抵押贷款，因此开放商可以从银行获得长期融资。因此，在未来几个月内我们将看到对房地产行业的影响。我们非常期待政府在这方面取得的进展。”
其次，关于资金洗白计划对于房地产市场的影响。
阿根廷房地产商会(CIA) 主席伊万说：“资金洗白计划的实施行动是有益的，但对于房地产市场来说，这只是一个短期利好。”“但并不能拯救未来几年的房地产市场。”
房地产开发商(CEDU) 达米安表示：“关于资金洗白计划，我们抱有很高的期望，因为人们重新将钱存入银行，他们有更长的时间进行房地产的投资。”
此外，三位专家还谈了对于《租赁法》被废除之后对市场造成的强烈影响。
据房地产学院的数据显示，《租赁法》（DNU）自2023年7月 生效以来，租金报价上涨了189.77%。
阿根廷房地产商会(CIA) 主席伊万说“根据原有的《租赁法》，政府规定调价标准，但房东并不想要它，虽然报价飞涨，但没有市场。2023年12 月，米莱政府上台后即废除了该法律，使得市场进入自我调整阶段，价格下降，供应增加，进步非常明显。”
平均而言，11月份房地产价格上涨0.03%，2024年累计上涨6.6%。
为了实地了解阿根廷房地产市场的变化，我以购买者的身份前往首都布宜诺斯艾利斯市西北面32公里处的老虎城（Tigre），这里是首都圈著名的别墅区，是有钱人青睐的地方。我刚来的时候就关注这个地方，希望从这里可以近距离观察阿根廷房地产市场的变化以及高端人口对于阿根廷市场的信心反映。
我主要以别墅地块作为参考对象，因为交易简单，数据直接。
北三角洲（Northdelta）算是老虎城别墅区最高档的社区之一。9月份和10月份的报价因为种种原因一直未能拿到，一直到11月份中旬，由于通桥先生的帮助，我才拿到了他们11月份的报价。
以某一1078.78平米的湖边地块报价为例，11月份报价是303473美元。可是，12月1日再去时，恰好遇到12月份调价日，新价格为327751美元，一个月的涨幅为8%。
询问开发商指定的经纪公司，经纪人Maria回复说，12月份所有地区都出现了5%—19%的涨幅，2024年是销售量非常大的一年，北三角洲采取了中位涨幅的策略，而不是最高的涨幅。
当进一步询问因为刚过去一天，是不是可以按照11月份价格优惠时，经纪人经请示开放商后得到的回复是“价格没有商谈的余地。”
另外，我还特别关注了被称为阿根廷最高档社区的马德罗港区，价格以及交易活跃度与【Zonaprop】的数据相吻合，但价格上有商谈的空间。
对于2025年房地产行业的预期，阿根廷房地产商会 (CIA) 主席伊万表示，“银行抵押贷款的放贷将会继续发挥非常重要的作用，因为它们已经逐月增长，而且数量已经接近马克里时代的水平。”
布宜诺斯艾利斯公证学院院长豪尔赫则说：“如果我们看一下半空的杯子，我们就会知道2024年的复苏是因为之前的不足。现在，我们要考虑“半杯满”了：如果我们在2024 年结束时拥有 5 万个房地产交易量，那么我们必须预测 2025 年会拥有 6 万个并非不可能。 “特别是如果有银行信贷，这是创造市场繁荣的关键因素。”
图片来自【Ámbito】
房地产开发商(CEDU) 达米安表示，开发商对2025年持乐观态度，他说：
“我们认为，阿根廷通胀下降和宏观经济的好转将对建筑业产生巨大影响。”“当下的建筑成本非常高，但我们希望通过成本的再计算以及从东方进口更具有价格优势的建筑材料来优化成本调整。当然，随着资本市场以及银行信心的再次回暖，我们相信房地产价格将会上涨，并使我们行业的盈利能力重新回到上升通道。”
以上，仅为我有限的观察，不构成任何投资建议。
张家卫阿根廷百日散记（2024.12.7，第97天）
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