20世纪90年代初，伴随着泡沫经济的破灭，日本陷入到经济增速低迷、通缩、资产负债表衰退、消费欲望降低、人口下降和老龄化的发展僵局，常常被称为“失落的三十年”。
但三年疫情过后，尤其是2023年，日本经济已经连续三个季度实现了环比正增长，东京股市、东京楼价一直在涨，似乎长期低迷的僵局正在被打破，通胀停留在3%左右，外资也大量涌入，种种迹象表明日本正在脱离长期衰退的局面。
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从事地产、药妆、电商、移民等业务的健一给我发来了一段话：
钱啊，全往日本涌…
人啊，全往日本跑…
你问我日本经济怎么这么好？
主要是汇率降低后欧美人也觉得便宜了，摩肩擦踵地一股脑儿都涌进来，搞身份的、短居的、各种进来投资的……这个一直是单一民族、骨子里排外的传统意义上的非移民国家现在快被弄成联合国（UN）了！
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话的下面还附上了【日经新闻】10月6日最新的报道，美国黑石的CEO芬克来了，中国的王石和田朴珺来了，岸田首相似乎每天都在站台，表示要放松管制和重新审视惯例，欧洲投资基金EQT宣布将在未来2-3年内在日本投资30亿美元规模的私募股权（PE），将日本定位为“亚洲最优先的市场”。
日本媒体报道“近来中国富裕阶层掀起了‘移居日本的热潮’”，中国企业家和艺人的“移居派对”在日本频频举行。
就我有限的朋友圈以及观感而言，不约而同来到日本的中国名人和大中小的腕儿太多了，而且较之我在新加坡的观感，来到日本的人更加低调和内敛，而且谦虚，与去新加坡的富豪们有着比较明显的差别。
与此同时，日元汇率也很有意思，虽然宏观基本面向好，可日元贬值的走势并没有扭转。截至9月末，今年日元兑美元贬值13%，兑其他货币汇率亦持续下跌。
实事求是的说，至少是与加拿大比，在日本买东西，无论是吃碗面，还是买衣服啥的，只要往加元上一换算，立马感觉像赚了便宜一样。
我这不大喜欢买衣服的人，那天去银座的优衣库转了下，一会儿就被那里的人气和优衣库要啥有啥的产品策略给感染了，最关键的是价格确实亲民，大部分衬衫、T恤的价格就在2000日元左右，换算过来，也就是20加元或100元人民币左右，衣服的质量和款式，还真是好看不贵，适合我这种简单的人。
温哥华的晓钟，专业从事商业地产的买卖，认识他是从读他的公众号文章开始的，他写的房地产分析文字很朴实，专业性强，可操性也强。
后来才知道，他也一直关注我，读我的文字，听过我的演讲，熟悉之后，他就一直是张家卫跨年演讲的支持者，是联合主办方或者是联合支持者，从来没变过，也甚少找我办过什么事情。
有一次，我实在有点过意不去，就找他来基金会喝茶，问他有没有啥事需要我来帮忙，他连连摇头“没有、没有，就是觉得您的百日行走有意义，听您一年一度的分享会开阔不少视野，对于以后的选择会有帮助。“
不过，再之后，就与晓钟走的多了一点，有时候会聊聊天，启发一下彼此，我从他那里也学习很多，比如移动房屋（Mobil Home Park）和养老地产的投资等。
晓钟的话不多，是一个很有情怀的人。
来到东京后不久，9月12日那天，他给我发了一条信息说“能给您布置个作业吗？”我的问题是，日本经历了地产崩盘，失去了30年，目前呢？
1）房地产价格恢复到90年代崩盘前吗？
2）日本人还把房地产作为投资产品投资吗？
3）在中国和北美，华人把房地产作为投资买买买，在日本的华人有投资房地产吗？
4）听说日本房产的租售比还是挺高的，是这样吗？
5）房地产的买卖行为是受金融政策影响的，日本银行在住宅地产和商业地产交易的贷款政策对投资人友好吗？利息是不是很低？
6）日本的房地产市场对中国和加拿大的市场有借鉴作用吗？
收到晓钟的询问，我很高兴，一个是这正是我想了解的问题，另一个是他终于有事来找我。
一个多月的时间，除了关注些资料，再就是与在日本的朋友们聊天，几乎是遇到每个人的时候都会询问一下，对于我觉得非常专业的朋友，那就直接将晓钟的问题发给他们，请求帮助。
其实，如同晓钟自己讲的，这样的问题不会有准确答案，否则就成了神仙了，但我始终觉得在一线工作而且没有利益关系的新朋友会有相对更靠谱的建言，如同我每年的百日行走，从有缘的新朋友那里得到的信息最多。
今天是我来到日本第50天，时间过半了。
综合各类信息，我觉得一位已经在日本工作和生活了30年但不愿意透露姓名的金融和地产领域资深分析人士给出的意见更客观，而且涵盖了我所了解的其他信息，将其放在这里，算是回答晓钟的问题，也是备忘我的观察。
1: a）房价大概恢复，地价应该还没有。b）与泡沫期间的全国上涨不同，目前不同地域、地区的差别较大。
2:房地产肯定是投资对象，但与泡沫期间相比，年轻人对股票，尤其是对美国股市的偏好更强。同时，虚拟货币也是新的投资对象—尽管没有几年前那么火。
3:在日华人投资首选房地产，因为其他投资需要投入时间精力研究，房地产相对安心些。
4:日本租售比应该是比较均匀的5:5。正常的完全竞争市场下，租房与购房的收益率应该是接近一致的，日本市场几乎没有政府干预（以后可能会出台适当干预外国人购房的政策）。
5:对投资人友好是个什么定义？商业银行的房地产贷款，大框架下是a）保持一个合理比例（不动产贷款占比）b）贷款对象的还款风险确定利率。相对其他国家，贷款利率偏低，但同时他们的存款利息也接近零。
6:加拿大不熟悉，中国不可比。a）土地国有必然产生土地财政模式。b）政府对市场的干预越来越多，难以形成正常的租售平衡。另外，日本的廉租房制度很好地弥补了市场的不足，日本学者包括在日华人学者，三十年前就反复提建议，但在土地财政模式下，廉租房制度必然变形。
我几乎是将这位先生的回答完全呈现，非常感谢他的认真和对我的帮助。
如果让我再简单补充两句的话，中国的事儿就不聊了，但可以给一个建议，如果有机会将那边多余的房子卖了，又有合理渠道来日本买房子，即使汇率这一样，就可以让你有效的对冲掉可能的财产损失风险，而且会获得可预期的汇率收益。
日本的房地产市场对于加拿大当然有借鉴意义，比如一直坚持到现在的低利率贷款政策，不过，日本房地产市场对于日本人的的投资信心，至少在今天，阴影依然还在，不如加拿大市场，加拿大市场是一个持续稳定、可预期、具有稳定投资机会的市场。
但说回到日本，就我个人的直觉，有机会，值得关注，健一跟我讲过一个他的外国人房地产投资商业模式，我觉得就比较有吸引力。
这位不愿意透露姓名的先生后来又发给我一个9月份国土交通省关于2023年全国基准地价的报告，还附上了日经新闻关于这一报告的简要分析，那就作为今天散记主题的结尾吧。
9月19日，国土交通省发布了2023年全国基准地价，日经新闻的篇幅有限，集中报道了以下几点：
1）全国综合上涨1.0%，除三大都市圈外，也波及到一些地方。
但，“44.7%地区上涨”，反过来说是一半地区未涨。
2）东京核心区23区平米168万日元，恢复到泡沫期的四成
——继续宽松货币的话，还有六成上涨空间。
3）一些地区因特需（再开发，旅游，半导体工场）而猛涨。（图）
4）支撑房地产价格上涨的主要是外资，今年上半年投资额中约占1/4（5130 / 21473）
——日本升息的话，外资可能减少。
我还注意到，日本商业地产的涨幅明显高于住宅地产，无论是东京圈还是其他什么圈。
——张家卫东京百日散记（2023.10.24，第50天）
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